重磅：不动产抵押登记及转让的六项细则
2021年4月6日，自然资源部出台通知，明确不动产抵押登记的相关问题，对《民法典》新增的抵押物转让规则作出细化。本文对《民法典》到自然资源部的通知的变化及其影响，进行分析。
一、《民法典》第406条对抵押期间抵押物的可转让性、抵押权的追及效力等问题作出了原则性的规定
2021年1月1日生效的《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
这一规定对《物权法》第191条关于抵押期间抵押物不得转让的原则作出根本性的修订。事实上，关于抵押物在抵押期间的可转让性、抵押权的追及效力、抵押物转让款的提前清偿或提存问题，《民通意见》第115条第1款、《担保法》第49条、《担保法解释》第67条以及《物权法》第191条，有过不同程度的反复与修订。经过《民法典》第406条的规定，上述问题有如下定论：
第一，除当事人另有约定外，抵押人原则上可在抵押期间转让抵押物，即抵押物在抵押期间具有可转让性；第二，抵押物转让后，抵押权人的抵押权具有追及效力；第三，抵押物转让应通知抵押权人，但不通知不影响合同效力；第四，在抵押权人证明抵押财产转让可能损害抵押权的特殊情形下，抵押权人才能主张提前清偿或提存。
二、最高法院《民法典担保制度解释》第43条对《民法典》第406条作出了限缩解释，有条件地否定抵押物转让行为的物权效力
《民法典担保制度解释》颁布之后，其第43条对于抵押物转让的一些问题作出更明确的规定，同时还对《民法典》第406条进行一定范围内的限缩解释。主要体现在如下两个方面：
首先，明确当事人约定禁止或限制转让抵押物，不影响抵押合同的效力。最高法院在《民法典物权编理解与适用》（第1092页）以及《<关于适用民法典有关担保制度的解释>的理解和适用》中均明确：“根据区分原则，无论当事人关于限制或者禁止抵押物转让的约定是否登记，都不应影响抵押财产转让合同的效力。”这一解释实际上是《民法典》第406条规定的当然之意。
其次，《民法典担保制度解释》第43条明确，“禁止或者限制转让的约定经登记的，具有对抗效力”。即在限制或者禁止抵押物转让的约定已经登记的情形下，如果抵押人将抵押财产转让给他人且已经办理了过户登记，虽然抵押权人无权主张转让合同无效，但是除非因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭，抵押权人有权主张抵押物所有权变动无效。
最高法院在《<关于适用民法典有关担保制度的解释>的理解和适用》一书中对这一规定的原由做出几点说明：
第一，这是保护抵押权人利益的需要，如果买受人在受让已经设立抵押的房屋后，该房屋是买受人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，法院就不得拍卖、变卖，抵押权实际将受到损害；第二，不动产买受人购买不动产时应当查询不动产是否已经抵押登记，如限制或者禁止转让的约定已经依法登记，其查询时也应知道；第三，不动产登记部门表示，是否存在禁止或限制转让不动产的约定将是不动产登记簿上可以登记的事项，因而具有可操作性。
三、自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》对不动产抵押登记及转让作出更具有可操作性的规定
如上所述，最高法院在出台《民法典担保制度解释》之前，自然资源部不动产登记部门表示，禁止或限制转让的约定可以体现在不动产登记簿中。此次，《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（下称“《通知》”）即是落实这一事项的规定。《通知》分六条对不动产登记簿记载的担保范围、抵押不动产转让变更登记办理、抵押登记簿信息完善等实务关注的重要问题作出细化的规定。对几个主要的问题分析如下：
1、不动产登记簿将设“是否禁限抵押物转让栏”
《通知》第三条第一款的规定呼应司法解释以及实务界的需求，明确登记簿应当包括“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏。同时，《通知》第三条第一款还基于该栏记载的不同，对抵押物转让的变更登记要求有不同的规定：
（1）如果该事项填写为“否”，则不属于存在禁止或者限制转让的约定登记的情形，不论是合同约定还是物权变动的效力都不受登记事项的影响，此时只要受让人和抵押人（转让人）共同申请即可办理转移登记。
（2）如果该登记事项为“是”，需经抵押权人同意才能办理转移登记。值得赞赏的是，这种情况下《通知》并没有刻板地规定此时不应当办理转移登记，而是规定受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请，可以办理转移登记。我们认为，这一灵活规定既符合司法解释规定的精神，又更有利于交易的便利，将受到市场的欢迎。
（3）当事人没有约定的亦将填写为“否”。即只要没有明确约定禁限转让，则即便未经抵押权人同意，抵押物仍可办理转移登记。
2、《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意，仍然不得转让
《通知》的第三条第二款规定：“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”这一规定较好地解决了新旧登记的交接问题。我们理解，在《民法典》实施前已经办理登记的依然继续存续。此时旧的登记簿记载事项，默认存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，只有抵押权人同意才能办理转移登记，这是符合民事主体对于法律秩序的合理预期的。
3、公益目的财产不予办理抵押登记
《通知》第一条规定：“学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。”这是《民法典》第399条的要求。
4、不动产登记簿“担保范围”栏目，可以全面登记利息、违约金及费用等栏目
目前大部分地区的不动产抵押登记并不记载担保范围事项。实务中如果合同约定的范围没有记载在抵押登记中，则担保的范围有可能产生争议。《九民会纪要》第58条对这一争议作出专门的规定，而《通知》在登记层面彻底解决这一问题，规定“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘担保范围’栏记载”。
5、预告登记亦将增加担保范围以及是否禁限转让等登记项目
《通知》第四条第一款规定：“对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：在‘抵押权登记信息’页、‘预告登记信息’页均增加‘担保范围’、‘是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定’栏目。”
这一规定是对于《通知》第二条和第三条的落实，并且规定预告登记同样应当增加担保范围、是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定。这一规定将大大增加抵押预告登记在实务中的作用。
6、最高额抵押中债权的利息、违约金、费用等亦可纳入登记范围
《通知》第四条第二款规定，最高额抵押中的“最高债权数额”修改为“最高债权额”，并明确“填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额”。此时，只要是纳入抵押担保范围的债权，都在最高债权额之下。这一措施，解决了实务中常见的超出约定最高额部分利息、违约金是否应当优先受偿的争议问题。
《通知》内容虽然简单，但却切中要点。既积极回应《民法典担保制度解释》的需求，又灵活地照顾到交易便利性的需要，还解决若干抵押登记实操中的“旧疾”，将对实务产生积极的作用。
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